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        【每日線報】境外債冷風吹 旭輝再闖關

        “十一”假期前由董事局主席林中一封內部信撕開的旭輝危局有了進展。10月13日早盤,旭輝系旭輝控股、旭輝永升服務股價悉數下跌,午間,旭輝控股發布公告稱,離岸債務支付等問題系長假集團從內地向境外匯款以支付若干預定的利息及其他款項有所滯后導致,目前正在積極解決。但旭輝在公告中也承認如果未能及時履約,境外融資可能違約。截至當日下午收盤,旭輝控股股價下跌10.34%,旭輝永升服務股價下跌超過15%。

        “拿不出”的資金

        午市公告,本就異常。在10月13日午間的這份公告中,旭輝直言希望澄清自9月28日公告以來的一些市場傳言,并表示這些傳言無法準確反映集團的離岸債務狀況或相關付款。

        “因為內地長假期,集團從內地向境外匯款以支付若干預定的利息及其他款項有所滯后。”旭輝強調的這個滯后,主要是針對該公司境外債。旭輝解釋稱,一直積極與其債權人團體對話,正推進達成友好解決方案。尋求符合公司、債權人和股東最佳利益的解決方案以解決滯延問題,并強調目前集團的商業營運維持正常。

        不過,旭輝在公告中坦言,如果未能及時履行其在境外債務下的財務義務和或未與其某些債權人達成適當的友好解決方案,其境外融資可能會有違約事件發生或者持續,更可能出現旭輝集團的債權人有權在該等融資下要求加速償付。

        資本市場望風而動。截至當日下午收盤,旭輝控股、旭輝永升服務悉數下跌,旭輝控股收報0.52港元/股,下跌10.34%,總市值為49.13億港元;旭輝永升服務收報1.96港元/股,下跌15.52%,總市值為34.35億港元。

        旭輝上述提到的9月28日公告,源于9月27日的旭輝控股董事局主席林中發表的內部信。林中在信中提及多地收緊監管資金提取,導致房企的流動性進一步承壓,這也客觀上造成旭輝雖賬面仍有逾300億元現金,但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。

        “流動不起來比降價可怕”

        賬面有逾300億元現金卻無法滿足按需使用,旭輝股價開啟狂瀉節奏。

        就債務償還等相關問題,北京商報記者與旭輝控股方面取得聯系,對方回應稱“目前相關內容以公告為準”。

        對于林中提及的預售資金監管問題,知情人士透露,隨著融資端的收緊,房企日常“流動”主要依靠銷售回款來實現。但目前的情況是,多家房地產企業債務爆雷后,“保交樓”之下,預售資金監管也有了進一步收緊,這也直接影響到房企的日常“流動”,對于企業的償債能力帶來了直接影響。

        在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來,一味從嚴預售資金監管,并不利于“保交樓”,這會增加企業資金緊張情況,不利于項目建設。優化預售資金監管方式有利于“保交樓”,可以根據企業信用水平、項目進度,優化預售資金監管方式,增加預售資金使用靈活度,減緩企業資金壓力。

        “流動不起來比降價賣樓更可怕。”一位華東房企北京公司負責人直言,對于融資成本一直居于高位的房企而言,流動性遠大于“折價”,這也是市場一再呼吁針對優質房企確保流動性的原因。

        市場修復行情展開

        房地產市場“遇冷”,寒氣侵襲已久,就房企存活而言,銷售端和融資端至關重要。

        據中指研究院監測,2022年9月房地產企業非銀融資總額為777.9億元,同比下降32.2%,環比上升13.3%,融資形式稍有好轉。行業平均利率為3.67%,同比下降2.14個百分點,環比下降0.44個百分點,行業平均利率進一步下降。

        而銷售端也持續發力,今年以來LPR屢次下調釋放政策紅利,同時還出臺了降低購房首付比例、提高住房公積金貸款上限以及換房退稅等政策。

        9月29日,中國人民銀行、銀保監會再發通知,決定階段性調整差別化住房信貸政策,提出對于2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市,在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

        9月30日,為支持居民改善住房條件,財政部、國家稅務總局印發公告明確,2023年底前,對出售自有住房并在現住房出售一年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

        隨著房貸利好政策的密集落地,全國多地房貸利率已重回“3時代”。

        值得一提的是,近日中國人民銀行發布公告稱,2022年9月,國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增抵押補充貸款(以下簡稱“PSL”)1082億元;期末抵押補充貸款余額為26481億元。這是自2020年2月以來,抵押補充貸款余額首次出現凈增長,且幅度遠超預期。

        廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,時隔兩年多再度啟動PSL,根源在于當前“保交樓”推進過程中開發商資金鏈緊張,專項借款、紓困基金額度有限,準入條件比較嚴格。因此,就需要多方高信用資金注入,除了專項借款、地方紓困基金,政策性銀行的PSL,能夠起到資金帶著國有信用進場的信號,不僅能增加啟動資金額度的效果,還能注入國資信用。“企業自救的主體責任還是第一位的,專項借款、紓困基金、PSL等,都只是在能順利收回資金的前提下,助力項目盤活、資金循環。”李宇嘉強調。

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